大規模 給排水管改修工事レポート

[概要]専有部を90%以上改修

マンションは全9棟「ポートアイランド住宅」

神戸市中央区のポートアイランド住宅(9棟・築28年〜30年、941戸)管理組合は2012年3月から専有部を含む給水・給湯・雑排水管の交換や新設、給水システムの変更工事等を実施しています。
改修工事は9棟すべてで行われ、専有部については、9割以上の住戸が対象となっています。
今回の改修工事にかかる費用は約10億円。工事期間は約2年に及ぶ大事業です。
管理組合、工事委員会からは「給排水管工事は当然やるべき。開始できてよかった。」「生活するうえで困ったという声は聞かない。」との話があるように、工事は順調に進んでいます。

工事概要

【内容】

ポートアイランド住宅の概略図
給水管 (1)共用部縦・横引き管の交換
(2)1階敷地内の埋設管の新設
(3)専有部縦・横管の新設
給湯管 (1)専有部縦・横管の新設
雑排水管 (1)共用部縦・横管の交換
(2)専有部縦・横管の交換
給水システム (1)直結直圧方式に変更
(2)増圧直結方式に変更 など

【費用】

約10億円

【施工会社】

神鋼興産建設株式会社

[配管]管材はすべて変更

新規配管された共用部の給水たて管

従前の給水管は、共用・専用部共に硬質塩化ビニールライニング鋼管でしたが、今回、耐衝撃性硬質塩化ビニール管(HIVP)を使用。一部を除き、1階敷地の埋設管も鋳鉄管からポリエチレン管(PE)に変更しました。給湯管は銅管だったところ、こちらは金属強化ポリエチレン管を使用管材にしています。住戸内の既存給水管・給湯管・追いだき管は、水を抜くなど処理を施したうえで、埋め殺しにして、リビングの梁(はり)・壁の側面などに沿う形で配管ルートを変更しました。断水は、仮設給水管への切り替え時に1戸数時間、住戸内工事などの際に8時間程度。水のため置き等で十分対応できる時間です。

排水管工事前/排水管工事後

[システム変更]直圧&増圧直結給水方式に

排水管工事後

これまで高架水槽方式でしたが、全棟で給水方式を変更しました。神戸市で「直結直圧」が可能な5階建ての48・49号棟は同給水方式に。8階建ての43号棟と14階建ての41・42・44〜47号棟は、「増圧直結」給水方式に切り替えます。これに伴い、合計4つあった高架水槽はすべて撤去。清掃や水質検査等で年間150万円かかっていた維持費を削減できました。

[工事範囲]住戸内も積立金で

埋設管の敷設状況。埋設管は鋳鉄管をポリエチレン管に変更/交換された給湯管。銅管で青さびが発生しているのが分かります。

一般に住戸内の給・排水管は専有部分になるため、維持管理は各区分所有者が行うことになりますが、1997年の標準管理規約改正(専有・共用の一体管理ができる、とする規定)により、管理組合が共用部分の配管交換などを行う際に、専有部もまとめて実施するケースが増えています。今回のケースでは、管理組合が専有部の配管交換・新設、現状復旧等を実施し、費用も負担しました。各住戸で配管のばらつきがでるのを防ぐ目的です。

敷地及び共用部分等の管理
第21条 敷地及び共用部分等の管理については、管理組合がその責任と負担においてこれをおこなうものとする。ただし、バルコニー等の管理のうち、通常の仕様に伴うものについては、専用使用権を有する者がその責任と負担においてこれを行わなければならない。
2 専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分の管理を共用部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
大規模 給排水管改修工事レポート

全9棟941戸!大規模給排水管改修工事レポート
第1回 | 漏水を解決し資産価値を守る
第2回 | 2年におよぶ工事が完了

ポートアイランド住宅の約2年に及ぶ給排水管工事の
経緯と工事内容についてご紹介したレポートはこちら。

ポートランド住宅
  • マンション大規模修繕
    01 大規模修繕の進め方
    • 修繕計画の立て方
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